Bất động sản 2019: Bủa vây khó khăn từ nhiều điểm nghẽn

01:45:23 AM 10-12-2019

Bất động sản 2019 dường như là một nốt giáng, không còn là nốt thăng như những năm trước trên khuông nhạc thị trường. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy sự sụt giảm cả về nguồn cung và giao dịch ở nhiều phân khúc, loại hình. Điểm nghẽn nào đã khiến bản nhạc thị trường 2019 đang phải chơi ở cao độ thấp hơn? Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV về vấn đề này.

Nguồn vốn không phải là điểm nghẽn của thị trường bất động sản 2019

Thưa ông, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Nhưng trên thực tế, năm 2019, tín dụng bất động sản tiếp tục bị hạn chế. Nguồn vốn vẫn luôn là một thách thức, điểm nghẽn khiến thị trường năm nay trầm hơn so với các năm trước?

Nguồn vốn tín dụng không phải năm nay mới siết chặt, thực tế liên tiếp những năm gần đây Ngân hàng Nhà nước cũng có động thái kiểm soát nguồn vốn này. Tôi lại thấy năm nay nguồn vốn đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn. Dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn đang tăng, cho vay kinh doanh bất động sản hiện vẫn tăng khoảng 5,5% và tổng dự nợ ước tính đến cuối năm là khoảng 550-600 ngàn tỷ đồng, chiếm khoảng gần 8% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế.

Hoạt động cho vay đối với người tiêu dùng để mua nhà sửa nhà tăng mạnh, tăng nguyên 20% và tỉ trọng của dư nợ tín dụng của phân khúc này chiếm đến 2/3, khoảng 68% tổng dư nợ cho vay thị trường bất động sản. Hiện tổng dư nợ theo một số báo chí công bố đối với toàn bộ thị trường bất động sản là khoảng 1,5 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, 7,5% là cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản, còn lại 12,5% là cho vay mua nhà sửa nhà. Như vậy, tổng dư nợ của thị trường đối với lĩnh vực bất động sản không hề nhỏ, gần 20% là mức tương tự như một số nước trong khu vực.

Dư nợ cho vay bất động sản tăng bình quân khoảng gần 15% so với cuối năm ngoái, mức tăng này cao hơn so với mức bình quân của toàn hệ thống ngân hàng năm nay là 13%. Rõ ràng nguồn vốn tín dụng không giảm, nó vẫn tăng, tất nhiên là tăng thấp hơn so với thời kỉ lục trước đây là 30-40%. Tôi muốn nói nguồn vốn tín dụng không phải là điểm nghẽn của thị trường.

- Vậy các dòng vốn khác như đầu tư nước ngoài và dòng vốn tư nhân thì sao thưa ông?

Hết 10 tháng đầu năm, dòng vốn đầu tư nước ngoài đăng kí vào khu vực bất động sản đạt khoảng 1,3 tỷ USD, chiếm 10% tổng vốn đầu tư mới. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn cổ phần các dự án kinh doanh đầu tư bất động sản đạt mức đăng kí 1,75 tỷ USD, chiếm 16% tổng vốn đăng kí đầu tư mới với nước ngoài. Đây là nguồn vốn quan trọng, gần như là đứng thứ 2 trong các lĩnh vực đăng kí và bổ sung vốn mới vào Việt Nam, sau lĩnh vực chế tạo.

Bên cạnh đó, dòng vốn tư nhân đổ vào bất động sản cũng tăng lên mạnh mẽ. Hết 10 tháng, công bố của Tổng cục thống kê cho thấy có đến 14.400 doanh nghiệp xây dựng được thành lập, tăng 2% so với cùng kì năm ngoái và cả năm tôi ước tính nó sẽ ở mức khoảng trên 16.000 và tăng ở mức 2-3%. Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hết 10 tháng là khoảng 6.600 doanh nghiệp mới thành lập, cả năm ước tính là khoảng 7.500, tăng 15%. Vốn đăng kí mới tăng ở mức khoảng 20-25% so với cùng kì năm ngoái. Đây là những con số rất tích cực.

- Ngoài vốn vay tín dụng ngân hàng, năm nay các định chế tài chính khác có gì đáng chú ý không thưa ông?

Một dòng vốn rất quan trọng của thị trường bất động sản năm nay chính là doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hết 9 tháng đầu năm, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đã phát hành khoảng 50 ngàn tỷ VND. Trong đó, các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành chiếm khoảng 20%, còn lại là công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, bảo hiểm và các nhà đầu tư khác. Lãi suất bình quân của trái phiếu bất động sản rơi vào khoảng 10,2%/năm. Mức này tương đối cao so với mức bình quân cho vay trung dài hạn của hệ thống ngân hàng hiện nay là khoảng 9%.

Tất nhiên Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng có chỉ đạo kiểm soát và đánh giá đối với việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Động thái này là cần thiết bởi việc phát hành trái phiếu phải công khai minh bạch, để từ đó đánh giá được thực chất, thực lực doanh nghiệp đó.

Việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với mặt bằng lãi suất ở mức tương đối cao cũng phải cân đối tính toán phù hợp với năng lực tài chính của mình nhằm đảm bảo hiệu quả. Nếu phát hành trái phiếu với lãi suất bình quân 12% thì rõ ràng khả năng sinh lời của doanh nghiệp đó chắc chắn là phải trên 10% thì mới đảm bảo có lãi.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu sẽ tạo nguồn vốn chủ động hơn cho doanh nghiệp, mang tính thị trường và bớt lệ thuộc vào hệ thống tài chính ngân hàng, nhất là trong bối cảnh hệ thống ngân hàng đang kiểm soát dần tỉ trọng cho vay trung dài hạn đối với kinh doanh bất động sản. Động thái này cũng góp phần đa dạng hóa và cân bằng hơn thị trường tài chính, vốn là cái kiềng ba chân khập khiễng, phụ thuộc quá nhiều ngân hàng trong khi kênh chứng khoán cũng chưa phát triển.

Điểm nghẽn của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách

- Nếu nguồn vốn không phải là điểm nghẽn thì sự sụt giảm cả về nguồn cung và giao dịch của thị trường bất động sản năm 2019 đến từ những yếu tố nào?

Điểm nghẽn của thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài điểm nghẽn của nền kinh tế. Kinh tế Việt Nam năm 2019 vẫn còn một số điểm nghẽn mà trong đó có 3 điểm nghẽn lớn.

Thứ nhất là giải ngân đầu tư công khá chậm, có thể cả năm mới đạt 80-85% kế hoạch. Nhiều dự án phải đôn đốc, đốc thúc quá nhiều và một số dự án quan trọng cũng chậm tiến độ.

Thứ hai là về môi trường đầu tư kinh doanh. Năm 2019, năng lực cạnh tranh đã tăng 10 bậc, từ thứ 77 lên thứ 67 năm nay trong số 140 quốc gia được xếp hạng và Fitch nâng triển vọng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam từ mức ổn định lên tích cực và giữ nguyên xếp hạng BB. Đây là những tín hiệu tích cực nhưng theo đánh giá cụ thể của Ngân hàng Thế giới, chúng ta bị tụt 1 bậc về môi trường kinh doanh. Nguyên nhân của sự tụt 1 bậc này là điểm nghẽn về thể chế chưa được cải thiện nhiều; nguồn nhân lực có kĩ năng, có trình độ cấp chuyên gia, cấp quản lý tầm trung, cấp cao vẫn còn hạn chế.

Thứ ba là điểm nghẽn liên quan đến cách mạng công nghệ 4.0. Trong lĩnh vực kinh tế số, các chỉ số về đổi mới sáng tạo cũng tăng lên 3 bậc so với năm ngoái. Tuy nhiên mức độ gọi là hấp thụ, ứng dụng công nghệ thông tin của Việt Nam trong lĩnh vực này chưa cao.

- Trong các vấn đề nêu trên, ông có thể phân tích sâu hơn về cơ chế, chính sách – những yếu tố quan trọng quyết định diện mạo của thị trường bất động sản?

Cơ chế chính sách năm nay tác động tiêu cực và tích cực đến thị trường bất động sản. Về tiêu cực, năm nay Nhà nước chủ trương làm kĩ hơn khâu quy hoạch theo luật quy hoạch mới và cũng theo yêu cầu về đô thị hóa nhằm giảm thiểu tắc nghẽn giao thông, úng lụt ở một số địa bàn như TP.HCM, Hà Nội... Cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ thủ tục pháp lý đối với các dự án nhằm hạn chế tranh chấp kiện tụng.

Nghị quyết 50 của Bộ Chính trị liên quan đến chiến lược thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam từ nay đến năm 2030 cũng đang bắt đầu thực thi với một số dự án đầu tư nước ngoài. Nghị quyết này một mặt vẫn khuyến khích đầu tư nước ngoài, một mặt sàng lọc để có những dự án đầu tư tốt hơn, chất lượng hơn. Những chính sách như vậy khiến cung giảm ở một số địa bàn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… Tất nhiên, việc sụt giảm không phải theo kiểu phanh gấp mà giảm do một số dự án phải dừng lại rà soát thêm hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý thủ tục. Một số dự án xin cấp phép thì chính quyền địa phương đó chưa cấp phép. Do đó, không chỉ nguồn cung khan hiếm mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn.

Tuy nhiên, khi các bên cùng kĩ càng, chắn chắn về hồ sơ pháp lý, về quy trình thủ tục cũng giúp thị trường phát triển bài bản, minh bạch, bền vững và đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đặt ra 2 thách thức với BĐS Việt Nam

- Thưa ông, chúng ta sẽ nhắc lại một câu chuyện không mới nhưng luôn thời sự: chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Sau hơn một năm, nền kinh tế Việt Nam chuyển biến như thế nào trước những biến động của cuộc thương chiến này?

Năm ngoái tôi đã phân tích chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ tác động tiêu cực ngắn hạn đối với xuất khẩu. Kịch bản đã diễn ra đúng như vậy. Xuất khẩu năm nay hết 10 tháng mới chỉ tăng 7,4%. Cả năm ước tính tăng 8,8%, trong khi năm ngoái xuất khẩu tăng 14%. Nhưng về lâu dài, xuất khẩu Việt Nam sẽ đón nhận nhiều cơ hội tích cực. Bởi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã và đang tạo nên sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư.

Một khảo sát của phòng thương mại Mỹ tại Trung Quốc và Singapore đều chung nhận định là ít nhất 1/3 doanh nghiệp nước ngoài ở Trung Quốc và bản thân các doanh nghiệp Trung Quốc đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Hết 10 tháng đầu năm, dòng vốn dịch chuyển từ Trung Quốc và Hồng Kông sang Việt Nam đạt khoảng 9,6 tỷ USD, tăng gấp 2,95 lần so với cùng kì năm ngoái, chiếm khoảng 33% tổng vốn đầu tư đăng kí mới vào Việt Nam.

- Hơn một năm sau thương chiến Mỹ - Trung, diện mạo bất động sản Việt Nam ra sao thưa ông?

Chính những biến chuyển trên mà phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam năm qua tăng trưởng tốt. Các khu công nghiệp ở các địa bàn có cơ sở hạ tầng phát triển, chính sách đầu tư cởi mở, đến năm nay, gần như đã được lấp đầy như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Nghệ An… và 1 số tỉnh thành khác ở phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai… Nhu cầu về phân khúc nhà ở, nhất là căn hộ dịch vụ và căn hộ cao cấp, hạng sang cũng tăng mạnh chứng tỏ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài sang và thuê ở. Bên cạnh đó, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng tăng trưởng rất tích cực, cung và cầu đều tăng, giá tăng nhẹ 3-5%, tỉ lệ lấp đầy đạt 85-90% ở các địa bàn khác nhau.

Sự phát triển của mặt bằng bán lẻ cho thấy, một là nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã và đang đầu tư vào phân khúc này, hai là nhu cầu về tiềm năng, dịch vụ bán lẻ của Việt Năm đang tăng trưởng mạnh. Năm nay ước tính tổng doanh thu bán lẻ và tiêu dùng tăng 11%, loại trừ yếu tố giá, mức tăng vẫn đạt 9,5%/năm, cao nhất trong vòng 4 năm qua. Hiện tiêu dùng cá nhân ở Việt Nam tương đương 67-68% GDP. Sự trỗi đậy của thị trường bán lẻ được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao.

Nhưng chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ hưởng lợi từ cuộc chiến kinh tế Mỹ - Trung. Đâu là thách thức thưa ông?
Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng đặt ra 2 thách thức lớn đối với thị trường bất động sản khi đón nhận sự dịch chuyển đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư, chuyên gia nghiên cứu hỏi tôi câu quan trọng là khả năng hấp thụ của Việt Nam như thế nào, nghĩa là nhu cầu tăng lên đột biến, bất động sản Việt Nam có đáp ứng được nhu cầu đó không. Ví dụ một số khu công nghiệp, các loại hình bất động sản công nghiệp, căn hộ dịch vụ, văn phòng có thể chưa theo kịp, chưa đáp ứng được nhu cầu…

Thách thức thứ hai là thực hiện chủ trương, chính sách của nhà nước, nghị quyết 50 của Bộ Chính trị có liên quan đến việc về tăng cường, thúc đẩy nhưng cũng sàng lọc các dự án đầu tư nước ngoài. Việt Nam cần có bộ lọc trong giai đoạn hiện nay nhưng tôi chưa thấy bộ lọc này. Trong quá trình cạnh tranh để thu hút đầu tư nước ngoài, các địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc sàng lọc các dự án. Họ mở cửa là tiếp nhận ưu đãi mà chưa có đánh giá kịp thời rằng các dự án FDI đó liên quan như thế nào đến hàm lượng công nghệ, chuyển giao công nghệ với doanh nghiệp trong nước ra sao cũng như các vấn đề môi trường, an toàn lao động…

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Phân tích - Nhận định

Views: 446


Bài liên quan

Bất động sản nghỉ dưỡng gánh thêm cú sốc từ đại dịch corona

Bất động sản nghỉ dưỡng gánh thêm cú sốc từ đại dịch corona

11:38:18 AM 04-02-2020 Sau sự việc "vỡ trận" cam kết lợi nhuận condotel, dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do virus corona gây ra càng khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thêm lao đao.Đại dị... read more


Brokers địa ốc có “giã từ vũ khí”?

Brokers địa ốc có “giã từ vũ khí”?

09:46:16 AM 02-02-2020 Sự ra đi của những chàng trai, cô gái với giấc mộng làm giàu vượt trội bằng nghề môi giới bất động sản là một nốt trầm buồn của thị trường địa ốc lắm cung bậc Kỷ Hợi năm qua.... read more


Năm 2020, phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc có thể tăng 80-90%

Năm 2020, phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc có thể tăng 80-90%

09:42:35 AM 02-02-2020 Số liệu từ Trung tâm Phân tích Công ty CP Chứng khoán SSI (SSI Research) cho thấy, trong năm 2019, ... read more


Giải pháp nào cho phát triển condotel Việt Nam?

Giải pháp nào cho phát triển condotel Việt Nam?

02:30:27 AM 15-12-2019 Câu chuyện phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel của Cocobay khiến hàng loạt những bất cập của mô hình này trở thành đề tài bàn luận thời gian qua. Được đánh giá là mô hình đầu tư b... read more


Trả thị trường bất động sản về đúng quỹ đạo

Trả thị trường bất động sản về đúng quỹ đạo

02:27:32 AM 15-12-2019 Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vô cùng tiềm năng và tương lai vẫn phải phát triển. Một trường hợp cá biệt không đại diện cho toàn bộ thị trường.... read more


Xem thêm tin khác